Grunderwerbsteuer-Rechner

So funktioniert der Grunderwerbsteuer-Rechner

Der Rechner braucht genau zwei Angaben von dir:

1. Kaufpreis: Trag im Feld „Kaufpreis“ den Kaufpreis der Immobilie in Euro ein. Das ist die Bemessungsgrundlage der Steuer.
2. Bundesland: Wähle im Feld „Bundesland“ das Bundesland, in dem die Immobilie liegt. Entscheidend ist die Lage des Grundstücks, nicht dein Wohnort.

Sofort siehst du vier Ergebnisse:

• Steuersatz: der gültige Satz 2026 für das gewählte Bundesland – zwischen 3,5 und 6,5 Prozent.
• Grunderwerbsteuer: die Steuerlast in Euro.
• Kaufpreis + Steuer: die wahren Gesamtkosten deines Kaufs.
• Ersparnis ggü. Höchstsatz (6,5 %): wie viel du gegenüber dem teuersten Bundesland sparst – oder ob bei dir ohnehin der Höchstsatz gilt.

Durchgerechnetes Beispiel

Maren, 38, Lehrerin aus Leipzig, kauft eine Eigentumswohnung für 350.000 Euro.

• Eingaben: Kaufpreis = 350.000 €, Bundesland = Sachsen
• Steuersatz: 5,5 %
• Grunderwerbsteuer: 350.000 × 5,5 ÷ 100 = 19.250 €
• Kaufpreis + Steuer: 369.250 €
• Ersparnis ggü. Höchstsatz: (6,5 − 5,5) × 350.000 ÷ 100 = 3.500 €

Zum Vergleich: Dieselbe Wohnung in München (Bayern, 3,5 %) würde nur 12.250 Euro Steuer kosten – 7.000 Euro weniger. In Düsseldorf (NRW, 6,5 %) wären es 22.750 Euro.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer 2026 in meinem Bundesland?

Zwischen 3,5 und 6,5 Prozent – je nachdem, wo die Immobilie steht. Seit 2006 legen die Bundesländer ihren Satz selbst fest, und fast überall ist er seitdem gestiegen. Hier die aktuellen Sätze (Stand 2026):

Bundesland	Steuersatz 2026
Baden-Württemberg	5,0 %
Bayern	3,5 %
Berlin	6,0 %
Brandenburg	6,5 %
Bremen	5,5 %
Hamburg	5,5 %
Hessen	6,0 %
Mecklenburg-Vorpommern	6,0 %
Niedersachsen	5,0 %
Nordrhein-Westfalen	6,5 %
Rheinland-Pfalz	5,0 %
Saarland	6,5 %
Sachsen	5,5 %
Sachsen-Anhalt	5,0 %
Schleswig-Holstein	6,5 %
Thüringen	5,0 %

Zuletzt geändert: Bremen zum 1. Juli 2025 (Anhebung auf 5,5 %), Thüringen zum 1. Januar 2024 (Senkung auf 5,0 %). Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro zahlst du in Bayern 17.500 Euro Steuer – in NRW 32.500 Euro. Ein Unterschied von 15.000 Euro für dasselbe Haus.

Wer muss die Grunderwerbsteuer zahlen – Käufer oder Verkäufer?

Steuerschuldner ist grundsätzlich der Käufer. Zwar haften Käufer und Verkäufer dem Finanzamt gegenüber als Gesamtschuldner, in der Praxis trägt aber fast immer der Erwerber die Steuer – so steht es auch in den meisten notariellen Kaufverträgen. Verhandelbar wäre das theoretisch schon, doch Verkäufer lassen sich darauf selten ein.

So läuft es nach dem Notartermin ab:

• Der Notar meldet den Kauf dem Finanzamt.
• Du erhältst den Grunderwerbsteuerbescheid.
• Die Zahlung ist in der Regel einen Monat nach Bekanntgabe fällig.
• Erst nach der Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – ohne sie kann der Eigentumswechsel nicht ins Grundbuch eingetragen werden.

Wer die Frist verpasst, riskiert Säumniszuschläge und verzögert die Grundbucheintragung. Bei einer Bankfinanzierung ist das besonders ärgerlich: Viele Darlehen werden erst nach dem Grundbucheintrag vollständig ausgezahlt.

Wann muss man keine Grunderwerbsteuer zahlen?

Nicht jeder Erwerb löst die Steuer aus. Die wichtigsten Ausnahmen aus § 3 GrEStG:

• Erbschaft und Schenkung: Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, zahlt keine Grunderwerbsteuer (dafür greift ggf. die Erbschaft- oder Schenkungsteuer).
• Enge Familie: Der Erwerb durch Ehegatten, Lebenspartner oder Verwandte in gerader Linie – etwa Eltern an Kinder – ist befreit.
• Bagatellgrenze: Bleibt die Gegenleistung bei maximal 2.500 Euro, wird die Steuer nicht festgesetzt.
• Zwischenschritte beim Erwerb: Auch manche Übergangsvorgänge bleiben steuerfrei – hier lohnt der Blick ins Gesetz oder zum Steuerberater.

Für Kapitalanleger relevant: Übernimmst du mindestens 90 Prozent der Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft, kann das ebenfalls Grunderwerbsteuer auslösen („Share Deals“).

Kann man die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen?

Kommt darauf an, was du mit der Immobilie machst:

• Selbstgenutzt: Nein. Die Steuer ist dann nicht absetzbar – sie ist schlicht Teil deiner Anschaffungskosten.
• Vermietet: Ja, indirekt. Sie gehört zu den Anschaffungsnebenkosten und erhöht damit die Abschreibungsbasis (AfA). Über die Jahre mindert sie so deine Steuerlast aus der Vermietung.

Formel

Grunderwerbsteuer = Kaufpreis × Steuersatz ÷ 100

• Kaufpreis: die Bemessungsgrundlage in Euro – im Normalfall der Kaufpreis laut Kaufvertrag.
• Steuersatz: der Satz des Bundeslandes, in dem die Immobilie liegt – 2026 zwischen 3,5 % und 6,5 %.

Außerdem zeigt der Rechner:

Kaufpreis + Steuer = Kaufpreis + Grunderwerbsteuer
Ersparnis ggü. Höchstsatz = (6,5 − Steuersatz) × Kaufpreis ÷ 100

So ist dieser Rechner entstanden

Dieser Rechner ist entstanden, weil die Grunderwerbsteuer der Kaufnebenkosten-Posten ist, der Käufer am häufigsten überrascht: Sie steht nicht im Budget, kommt aber als fünfstellige Rechnung nach dem Notartermin. Wir prüfen die Steuersätze aller 16 Bundesländer jährlich, damit die Berechnung dem Stand 2026 entspricht.