Baufinanzierungs-Rechner 2026

So funktioniert der Baufinanzierungs-Rechner 2026

Die meisten Online-Rechner starten beim Darlehensbetrag – und überspringen genau den Schritt, an dem viele Kaufpläne scheitern: die Kaufnebenkosten. Dieser Rechner beginnt beim Kaufpreis und rechnet ehrlich bis zur letzten Rate. So gibst du deine Daten ein:

1. Kaufpreis: Der im Kaufvertrag vereinbarte Preis für Haus oder Wohnung inklusive Grundstück – vor allen Nebenkosten.
2. Bundesland: Die Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Land der Immobilie – 2026 zwischen 3,5 Prozent (Bayern) und 6,5 Prozent (u. a. NRW). Alle 16 Sätze sind hinterlegt, zuletzt geändert: Bremen 5,5 Prozent seit dem 1. Juli 2025, Thüringen 5,0 Prozent seit dem 1. Januar 2024.
3. Notar + Grundbuch: Voreingestellt mit 2,0 Prozent – der ehrliche Richtwert aus rund 1,5 Prozent Notar und 0,5 Prozent Grundbuch. Die echte Notarrechnung folgt der GNotKG-Gebührentabelle; für die Budgetplanung ist die Pauschale der konservative Standard, und sie bleibt editierbar.
4. Ohne Makler kaufen: Der Schalter für alle, die privat kaufen – dann entfällt die Provision komplett.
5. Maklerprovision (Käufer-Anteil): Voreingestellt mit 3,57 Prozent. Seit dem 23. Dezember 2020 (§§ 656c, 656d BGB) zahlst du als Verbraucher beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern maximal die Hälfte der Provision – 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer ist der übliche Deckel, kein Pflichtwert.
6. Eigenkapital: Dein wirklich vorhandenes Geld. Die Kaufnebenkosten finanziert die Bank in der Regel nicht mit – sie kommen aus dieser Tasche.
7. Sollzins: Der gebundene Nominalzins p. a. aus deinem Angebot – nicht der Effektivzins. Der Rechner teilt ihn durch 12, so rechnen deutsche Banken. Voreingestellt sind 4,16 Prozent, mitten in der Marktlage vom Oktober 2026.
8. Anfangstilgung: Der Tilgungssatz im ersten Jahr, bezogen auf die Darlehenssumme. Voreingestellt mit 2,0 Prozent – 0 Prozent bedeutet reine Zinszahlung, dann wird der Kredit nie getilgt.
9. Zinsbindung: Wie lange dein Zinssatz festgeschrieben ist, voreingestellt mit 10 Jahren. Gut zu wissen: Nach 10 Jahren kannst du per § 489 BGB mit 6 Monaten Frist kündigen – auch bei längerer Bindung.
10. Sondertilgung pro Jahr (optional): Wie viel du pro Jahr zusätzlich tilgen willst. Vereinfacht rechnet der Rechner das als einen Einmalbetrag am Ende der Zinsbindung an – nicht monatlich. Sondertilgungen gibt es übrigens nur, wenn sie im Vertrag stehen; einen gesetzlichen Anspruch hast du nicht.

Deine Ergebnisse liest du so:

• Grunderwerbsteuer, Notar + Grundbuch und Maklerprovision (Käufer-Anteil): die drei Nebenkosten-Posten einzeln.
• Kaufnebenkosten gesamt und Nebenkosten in % des Kaufpreises: die Summe, die zusätzlich zum Kaufpreis fällig wird.
• Gesamtkosten inkl. Nebenkosten: Kaufpreis plus Nebenkosten – dein echtes Budget.
• Darlehensbetrag: Gesamtkosten minus Eigenkapital – das, was die Bank dir leiht.
• Eigenkapitalquote: mit Ampel-Einordnung – grün ab 20 Prozent, gelb von 10 bis 20 Prozent, rot unter 10 Prozent.
• Monatliche Rate: deine konstante Annuität aus Zins plus Tilgung.
• Annuitätensatz p. a.: Sollzins plus Anfangstilgung – die Kennzahl, die die Rate bestimmt.
• Restschuld nach Zinsbindung: was nach Ablauf der Bindung noch offen ist – die Zahl, für die du eine Anschlussfinanzierung brauchst.
• Gezahlte Zinsen in der Zinsbindung und Getilgter Betrag in der Zinsbindung: die ehrliche Aufteilung deiner Zahlungen.
• Gesamtlaufzeit (Jahre plus Restmonate) und Zinskosten gesamt (bis zur Volltilgung): das Volltilger-Szenario bei gleichbleibendem Zins.

Wer nur die Rate zu einem bereits feststehenden Darlehen prüfen will, nimmt den Kreditraten-Rechner 2026; wer ausschließlich die Nebenkosten im Detail sehen möchte, den Hauskauf-Nebenkosten-Rechner 2026.

Durchgerechnetes Beispiel

Eine 38-jährige Projektmanagerin kauft in Köln (NRW) eine Eigentumswohnung für 400.000 Euro, bringt 50.000 Euro Eigenkapital mit und finanziert zu 4,16 Prozent Sollzins mit 2 Prozent Anfangstilgung und 10 Jahren Zinsbindung – mit Makler zum Käufer-Anteil von 3,57 Prozent, Notar + Grundbuch 2 Prozent:

• Eingaben: Kaufpreis = 400000, Bundesland = Nordrhein-Westfalen, Notar + Grundbuch = 2, Ohne Makler kaufen = aus, Maklerprovision (Käufer-Anteil) = 3,57, Eigenkapital = 50000, Sollzins = 4,16, Anfangstilgung = 2, Zinsbindung = 10, Sondertilgung pro Jahr (optional) = 0.
• Grunderwerbsteuer = 400.000 × 6,5 % = 26.000,00 Euro. Notar + Grundbuch = 400.000 × 2 % = 8.000,00 Euro. Maklerprovision (Käufer-Anteil) = 400.000 × 3,57 % = 14.280,00 Euro.
• Kaufnebenkosten gesamt = 26.000 + 8.000 + 14.280 = 48.280,00 Euro, also Nebenkosten in % des Kaufpreises = 12,07 %.
• Gesamtkosten inkl. Nebenkosten = 448.280,00 Euro. Darlehensbetrag = 448.280 − 50.000 = 398.280,00 Euro.
• Eigenkapitalquote = 11,2 % – Einordnung: gelb, knapp. Die Faustregel von 20 Prozent ist nicht erreicht; die 48.280 Euro Nebenkosten kommen trotzdem aus Eigenkapital.
• Annuitätensatz p. a. = 4,16 + 2,0 = 6,16 %.
• Monatliche Rate = 398.280 × 6,16 / 1200 = 2.044,50 Euro.
• Restschuld nach Zinsbindung = 299.706,52 Euro – nach zehn Jahren sind erst rund 98.573 Euro getilgt.
• Gezahlte Zinsen in der Zinsbindung = 146.767,00 Euro, Getilgter Betrag in der Zinsbindung = 98.573,48 Euro.
• Gesamtlaufzeit = 27 Jahre 2 Monate, Zinskosten gesamt (bis zur Volltilgung) = 268.228,30 Euro – bei gleichbleibendem Zins über die ganze Laufzeit.

Wie hoch fällt die Monatsrate aus – und was steckt dahinter?

Die Monatsrate ist Darlehen × (Sollzins + Anfangstilgung) / 1200 – die deutsche Annuitäten-Formel, die jede Bank in der Beratung verwendet (Quelle: Wikipedia „Annuitätendarlehen", Stand 2026). Bei 300.000 Euro Darlehen, 4,16 Prozent Sollzins und 2 Prozent Anfangstilgung sind das exakt 300.000 × 6,16 / 1200 = 1.540,00 Euro im Monat.

Der entscheidende Hebel ist die Anfangstilgung, nicht der Zins. Gleiches Darlehen, gleiche 4,16 Prozent Sollzins, 10 Jahre Zinsbindung:

• 1 % Tilgung → Rate 1.290,00 Euro, Restschuld nach 10 Jahren 262.875,31 Euro
• 2 % Tilgung → Rate 1.540,00 Euro, Restschuld nach 10 Jahren 225.750,62 Euro
• 3 % Tilgung → Rate 1.790,00 Euro, Restschuld nach 10 Jahren 188.625,92 Euro

Der Unterschied zwischen 1 und 3 Prozent Tilgung: 500 Euro mehr Rate im Monat – und 74.249,39 Euro weniger Restschuld nach zehn Jahren. Wer sich die höhere Rate leisten kann, kauft sich damit quasi die Anschlussfinanzierung kleiner. Wie viel Prozent vom Darlehen deine Tilgung ausmacht, rechnest du nebenbei mit dem Prozentrechner 2026 nach; ob die Rate zu deinem Haushaltsnetto passt, zeigt der Steuerklassen-Rechner 2026.

Zur Einordnung der Zins-Defaults: Mitte Oktober 2026 meldete Interhyp einen Durchschnittszins von 4,46 Prozent für 10 Jahre (Stand ca. 7. Oktober 2026), Dr. Klein einen Bestzins um 3,8 Prozent (ca. 13. Oktober 2026) und Finanztip 4,29 Prozent (18. September 2026). Der Rechner-Default von 4,16 Prozent liegt mitten in dieser Spanne – ersetze ihn trotzdem immer durch dein konkretes Angebot.

Was passiert mit der Restschuld nach der Zinsbindung?

Nach zehn Jahren ist ein Hauskredit fast nie getilgt – in unserem Kölner Beispiel bleiben von 398.280 Euro noch 299.706,52 Euro übrig. Für diesen Rest brauchst du eine Anschlussfinanzierung: Entweder du verhandelst mit deiner Bank neu, oder du wechselst das Institut. Der dann geltende Zins ist unbekannt – genau deshalb ist eine höhere Anfangstilgung die beste Versicherung gegen steigende Zinsen.

Zwei Dinge, die fast niemand weiß, aber jeder Darlehensnehmer kennen sollte:

• § 489 BGB gibt dir ein Sonderkündigungsrecht: Spätestens zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung kannst du mit sechs Monaten Frist kündigen – auch wenn deine Zinsbindung 15 oder 20 Jahre läuft, und ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das Recht kannst du vertraglich weder ausschließen noch erschweren (§ 489 Abs. 4 BGB). Aber Vorsicht, Falle in Abs. 3: Zahlst du den Betrag nicht binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden der Kündigung zurück, gilt die Kündigung als nicht erfolgt.
• Sondertilgungen von üblicherweise 5 bis 10 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr sind bei vielen Banken Standard – aber nur, wenn sie im Vertrag stehen. Einen gesetzlichen Anspruch gibt es nicht. In unserem Beispiel würden 5.000 Euro Sondertilgung pro Jahr die Restschuld nach zehn Jahren von 299.706,52 auf 249.706,52 Euro drücken – 50.000 Euro weniger Anschlussfinanzierung.

Wer die Zeit bis zum Kauf zum Ansparen nutzt, parkt das Eigenkapital sinnvoll mit dem Tagesgeld-Zins-Rechner 2026 oder plant den Aufbau mit dem Sparplan-Rechner 2026; ob ein Bausparvertrag als Ergänzung taugt, zeigt der Bausparvertrag-Rechner 2026.

Wie viel Eigenkapital brauche ich wirklich?

Die ehrliche Antwort: Mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten – und die Kaufnebenkosten kommen fast immer aus der eigenen Tasche, weil die Bank sie meist nicht mitfinanziert. In unserem Beispiel sind das 48.280 Euro Nebenkosten plus 20 Prozent von 448.280 Euro Gesamtkosten (89.656 Euro) – also rund 138.000 Euro ideales Eigenkapital bei 50.000 Euro tatsächlichem. Die Ampel im Rechner zeigt das gnadenlos ehrlich: 11,2 Prozent Quote bedeutet gelb.

Drei Gründe, warum die 20 Prozent keine Pedanterie sind:

• Zinsaufschlag: Je höher die Beleihung, desto höher der Zins, den die Bank verlangt. Unter 60 Prozent Beleihung wird es spürbar günstiger.
• Puffer: Wer jeden Euro Eigenkapital in Kaufpreis und Nebenkosten steckt, hat bei der ersten defekten Heizung ein Problem.
• Verhandlung: Mit 20 Prozent und mehr bist du für die Bank ein guter Kunde – mit 5 Prozent bist du ein Risiko, das sie sich bezahlen lässt.

Wie sich die Steuerlast deines Bundeslandes konkret auswirkt, zeigt der Grunderwerbsteuer-Rechner 2026 – in NRW zahlst du auf 400.000 Euro eben 26.000 Euro, in Bayern nur 14.000 Euro.

Formel

Grunderwerbsteuer 2026 (Käufer zahlt, % vom Kaufpreis):
  BW 5,0 | Bayern 3,5 | Berlin 6,0 | Brandenburg 6,5 | Bremen 5,5 (seit 01.07.2025) |
  Hamburg 5,5 | Hessen 6,0 | MV 6,0 | Niedersachsen 5,0 | NRW 6,5 |
  RLP 5,0 | Saarland 6,5 | Sachsen 5,5 | Sachsen-Anhalt 5,0 | SH 6,5 | Thüringen 5,0

Nebenkosten = Grunderwerbsteuer + Notar/Grundbuch + Makler
Darlehen   = Kaufpreis + Nebenkosten − Eigenkapital

Annuitätensatz = Sollzins + Anfangstilgung          (in % p. a.)
Monatliche Rate = Darlehen × Annuitätensatz / 100 / 12

Restschuld nach t Monaten (t = Zinsbindung × 12):
  i = Sollzins / 100 / 12        (Monatszins)
  q = 1 + i
  S(t) = Darlehen × q^t − Rate × (q^t − 1) / i

Gesamtlaufzeit bis zur Volltilgung (in Monaten):
  n = −ln(1 − Darlehen × i / Rate) / ln(1 + i)

Variablen: Der Kaufpreis ist der vertragliche Preis inklusive Grundstück in Euro. Die Grunderwerbsteuer-Sätze gelten für 2026 (Quellen: finanz-tools.de Grunderwerbsteuer-Tabelle, immowelt.de Nebenkosten-Ratgeber, Stand 2026) – Bremen 5,5 Prozent seit dem 1. Juli 2025, Thüringen 5,0 Prozent seit dem 1. Januar 2024, alle anderen unverändert. Notar + Grundbuch (Default 2,0 Prozent) ist ein Richtwert aus rund 1,5 Prozent Notar und 0,5 Prozent Grundbuch (interhyp.de, homeday.de) – die echte Rechnung folgt der GNotKG-Tabelle. Die Makler-Teilung folgt §§ 656c, 656d BGB in Kraft seit dem 23. Dezember 2020 (homeday.de, meinestadt.de). Die Restschuld-Formel ist die geschlossene Form aus Wikipedia „Annuitätendarlehen" – kein Näherungsverfahren. Die Sondertilgung wird vereinfacht als Einmalbetrag am Ende der Zinsbindung angerechnet, nicht monatlich. Der Rechner verwendet den Nominalzins p. a. geteilt durch 12 (Bankenpraxis) und weist bewusst keinen Effektivzins aus – Gebühren, Disagio oder Tilgungsverzug sind nicht modelliert. Alle Angaben ohne Gewähr, keine Finanzberatung.

So ist dieser Rechner entstanden

Dieser Rechner ist entstanden, weil fast jeder Baufinanzierungs-Rechner beim Darlehensbetrag anfängt – und die 48.280 Euro Nebenkosten aus unserem Beispiel einfach unterschlägt. Hier führt ein einziger Rechenweg vom Kaufpreis über die Grunderwerbsteuer deines Bundeslandes bis zur Restschuld nach zehn Jahren – mit der Formel, die auch deine Bank in der Beratung verwendet.