Hauskauf-Nebenkosten-Rechner 2026

So funktioniert der Hauskauf-Nebenkosten-Rechner 2026

Der Rechner addiert die fünf Bausteine, die beim Immobilienkauf zusätzlich zum Kaufpreis anfallen – jeder mit seinem eigenen Satz, jeder einzeln einstellbar. Das ist der Unterschied zu vielen Konkurrenz-Rechnern: Hier steckt keine Pauschalformel drin, sondern die echten Posten.

1. Kaufpreis: Der im Kaufvertrag vereinbarte Preis für Haus oder Wohnung inklusive Grundstück – vor allen Nebenkosten. Sonderposten wie mitverkauftes Inventar gehören hier erst einmal dazu; den Steuertrick dafür stellst du gleich ein.
2. Bundesland: Die Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Land der Immobilie – 2026 zwischen 3,5 Prozent (Bayern) und 6,5 Prozent (Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein). Alle 16 Sätze sind hinterlegt, zuletzt geändert: Bremen 5,5 Prozent seit dem 1. Juli 2025, Thüringen 5,0 Prozent seit dem 1. Januar 2024.
3. Separat ausgewiesenes Inventar: Bewegliches Inventar (Einbauküche, Markise, Gartenhaus), das der Notar im Kaufvertrag getrennt aufführt, mindert die Grunderwerbsteuer-Bemessungsgrundlage – auf diesen Anteil fällt keine Steuer an. Notar, Grundbuch und Makler bleiben davon unberührt.
4. Maklerprovision: Seit dem 23. Dezember 2020 (§§ 656c, 656d BGB) teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern üblicherweise hälftig – der Käufer-Deckel liegt bei 3,57 Prozent. Wählst du „Hälftig geteilt", zahlst du genau die Hälfte des Gesamtsatzes; bei „Kein Makler" entfällt der Posten komplett.
5. Makler-Gesamtsatz: Der vereinbarte Gesamt-Provisionssatz inklusive Mehrwertsteuer, voreingestellt mit 7,14 Prozent. Das ist der übliche Markt-Deckel, kein Pflichtwert – was du tatsächlich verhandelst, trägst du hier ein.
6. Notarkosten: Voreingestellt sind 1,5 Prozent – ehrlich gesagt eine Näherung, denn die echte Notarrechnung folgt der GNotKG-Gebührentabelle plus Auslagen. Für die Budgetplanung ist die Pauschale der konservative Standard.
7. Grundbuchkosten: Voreingestellt mit 0,5 Prozent für die Eigentumsumschreibung, getrennt editierbar.
8. Grundschuld eintragen lassen: Nur wer finanziert, braucht sie – Barzahler sparen den Posten komplett. Bei aktivem Schalter fallen je 1,0-Gebühr auf den Nennbetrag nach § 53 GNotKG an.
9. Grundschuld-Nennbetrag: Der Betrag, auf den die Kosten anfallen – üblich sind 80 bis 100 Prozent des Kaufpreises.
10. Grundschuld-Gebührensatz: Voreingestellt mit 1,0 Prozent, die konservative Untergrenze.

Deine Ergebnisse liest du so:

• Grunderwerbsteuer: der Bundesland-Satz auf (Kaufpreis minus Inventar) – der mit Abstand größte Posten.
• Notarkosten und Grundbuchkosten: je Prozent vom vollen Kaufpreis.
• Maklerprovision: null, die Hälfte oder der volle Gesamtsatz – je nach Einstellung.
• Grundschuld (Notar + Grundbuch): nur wenn du finanzierst, sonst 0 Euro.
• Kaufnebenkosten gesamt: die Summe aller Posten – die Zahl, die du wirklich zusätzlich zum Kaufpreis brauchst.
• Nebenkosten in % des Kaufpreises: mit Ampel-Einordnung – grün unter 8 Prozent, gelb von 8 bis 12 Prozent (der deutsche Normalbereich), rot über 12 Prozent.
• Gesamtaufwand inkl. Nebenkosten: Kaufpreis plus Nebenkosten – dein echtes Budget.

Durchgerechnetes Beispiel

Ein 42-jähriger Familienvater kauft in Köln (NRW) eine Doppelhaushälfte für 400.000 Euro, mit Makler zu hälftiger Provision, ohne Inventar-Abzug und ohne Grundschuld:

• Eingaben: Kaufpreis = 400000, Bundesland = Nordrhein-Westfalen, Separat ausgewiesenes Inventar = 0, Maklerprovision = hälftig, Makler-Gesamtsatz = 7,14, Notarkosten = 1,5, Grundbuchkosten = 0,5, Grundschuld eintragen lassen = aus.
• Grunderwerbsteuer = 400.000 × 6,5 % = 26.000,00 Euro. Maklerprovision = 400.000 × 7,14 / 200 = 14.280,00 Euro. Notarkosten = 400.000 × 1,5 / 100 = 6.000,00 Euro. Grundbuchkosten = 400.000 × 0,5 / 100 = 2.000,00 Euro. Grundschuld (Notar + Grundbuch) = 0,00 Euro.
• Kaufnebenkosten gesamt = 26.000 + 14.280 + 6.000 + 2.000 = 48.280,00 Euro, also Nebenkosten in % des Kaufpreises = 12,07 % (Einordnung: rot, über 12 Prozent). Gesamtaufwand inkl. Nebenkosten = 448.280,00 Euro – 48.280 Euro, die die Bank in der Regel nicht mitfinanziert und die deshalb aus Eigenkapital kommen müssen. Wie viel Eigenkapital du bis zum Kauf ansparen kannst, zeigt der Sparplan-Rechner 2026; geparktes Eigenkapital bis zum Kauf rechnet der Tagesgeld-Zins-Rechner 2026 mit Zinseszins durch.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten 2026 wirklich?

Die ehrliche Antwort: zwischen etwa 5,5 und 15,6 Prozent des Kaufpreises – je nach Bundesland, Makler und Finanzierung. Die Untergrenze erreichst du in Bayern ohne Makler und ohne Grundschuld: Bei 300.000 Euro Kaufpreis fallen 10.500 Euro Grunderwerbsteuer, 4.500 Euro Notar und 1.500 Euro Grundbuch an – 16.500,00 Euro, also 5,50 Prozent. Die Obergrenze liegt bei vollem Maklersatz und 6,5-Prozent-Grunderwerbsteuer: 500.000 Euro in Brandenburg mit Käufer-zahlt-voll-Makler ergeben 32.500 Euro Grunderwerbsteuer, 35.700 Euro Makler, 7.500 Euro Notar und 2.500 Euro Grundbuch – 78.200,00 Euro, also 15,64 Prozent (Einordnung: rot).

Dazwischen liegt der deutsche Normalfall: 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises gelten als Faustregel, die Bankberater und Verbraucherschützer gleichermaßen nennen. Der Bundesland-Hebel ist dabei enorm: Ein identisches Haus für 400.000 Euro kostet in Bayern 14.000 Euro Grunderwerbsteuer, in NRW 26.000 Euro – ein Delta von 12.000 Euro, nur wegen der Landesgrenze. Wer allein den Steueranteil seines Bundeslandes prüfen will, nimmt den Grunderwerbsteuer-Rechner 2026; was die Nebenkosten für die Rentabilität einer Kapitalanlage bedeuten, zeigt der Mietrendite-Rechner 2026.

Spart man mit Inventar im Kaufvertrag wirklich Grunderwerbsteuer?

Ja – und es ist einer der wenigen legalen Tricks beim Hauskauf, den kaum ein Rechner abbildet. Die Grunderwerbsteuer fällt nur auf Grundstücke und das fest damit verbundene Eigentum an. Bewegliches Inventar, das der Verkäufer mitverkauft – Einbauküche, Markise, Gartenhaus, Sauna – kann der Notar im Kaufvertrag separat ausweisen. Auf diesen Anteil fällt keine Grunderwerbsteuer an.

Das Rechenbeispiel aus unserem Rechner: Bei 400.000 Euro Kaufpreis in NRW mit hälftiger Maklerprovision und 20.000 Euro separat ausgewiesener Einbauküche sinkt die Bemessungsgrundlage auf 380.000 Euro. Grunderwerbsteuer = 380.000 × 6,5 % = 24.700,00 Euro statt 26.000,00 Euro – eine Ersparnis von 1.300,00 Euro bei unveränderten Notar-, Grundbuch- und Maklerkosten. Die Kaufnebenkosten gesamt sinken auf 46.980,00 Euro (11,75 Prozent).

Aber: Das Finanzamt ist nicht naiv. Die Beträge müssen realistisch sein – als Faustregel gelten maximal etwa 15 Prozent des Kaufpreises, und du brauchst Belege. Was definitiv nicht funktioniert: Die Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen mindert die Bemessungsgrundlage nicht – das hat der Bundesfinanzhof klargestellt. Wer die Finanzierung für den Kauf selbst plant, rechnet mit dem Kreditraten-Rechner 2026 die monatliche Rate durch; was dein Erspartes bis dahin real noch wert ist, zeigt der Inflations-Rechner 2026.

Formel

GrESt-Satz 2026: BW 5,0 % | Bayern 3,5 % | Berlin 6,0 % | Brandenburg 6,5 % |
                 Bremen 5,5 % | Hamburg 5,5 % | Hessen 6,0 % | MV 6,0 % |
                 Niedersachsen 5,0 % | NRW 6,5 % | RP 5,0 % | Saarland 6,5 % |
                 Sachsen 5,5 % | Sachsen-Anhalt 5,0 % | SH 6,5 % | Thüringen 5,0 %

GrESt = max(0, Kaufpreis − Inventar) × GrESt-Satz
Notar = Kaufpreis × Notar-Prozent / 100
Grundbuch = Kaufpreis × Grundbuch-Prozent / 100
Makler = kein ? 0 : halb ? Kaufpreis × Gesamt-Prozent / 200 : Kaufpreis × Gesamt-Prozent / 100
Grundschuld = aktiv ? Nennbetrag × Gebühren-Satz / 100 : 0

Nebenkosten gesamt = GrESt + Notar + Grundbuch + Makler + Grundschuld
Nebenkosten-% = Kaufpreis = 0 ? 0 : Nebenkosten gesamt / Kaufpreis × 100
Gesamtaufwand = Kaufpreis + Nebenkosten gesamt

Variablen: Der Kaufpreis ist der vertragliche Preis inklusive Grundstück in Euro. Die GrESt-Sätze gelten für 2026 (Quellen: finanz-tools.de Grunderwerbsteuer-Tabelle, Stand 2026): Bremen 5,5 Prozent seit dem 1. Juli 2025, Thüringen 5,0 Prozent seit dem 1. Januar 2024 – alle anderen Sätze unverändert. Notar (Default 1,5 Prozent) und Grundbuch (Default 0,5 Prozent) sind bewusst Prozent-Näherungen: Die echte Rechnung folgt der GNotKG-Gebührentabelle mit Beurkundungs-, Vollzugs- und Betreuungsgebühren plus Auslagen und liegt meist leicht darüber. Die Grundschuld-Kosten (Default je 1,0-Gebühr auf den Nennbetrag nach § 53 GNotKG) sind die konservative Untergrenze. Die Makler-Teilung folgt §§ 656c, 656d BGB in Kraft seit dem 23. Dezember 2020; 7,14 Prozent Gesamt ist der übliche Markt-Deckel inklusive Mehrwertsteuer, verhandelbar. Alle Angaben ohne Gewähr.

So ist dieser Rechner entstanden

Dieser Rechner ist entstanden, weil die meisten Kaufnebenkosten-Rechner entweder mit einer einzigen Pauschale arbeiten oder den Inventar-Trick beim Hauskauf komplett verschweigen – dabei entscheiden 1.300 Euro Grunderwerbsteuer-Ersparnis oder ein 12.000-Euro-Bundesland-Delta über Monate an Eigenkapital. Hier ist jeder Posten einzeln einstellbar und die Inventar-Option von Anfang an eingebaut.