Mietrendite-Rechner 2026

So funktioniert der Mietrendite-Rechner

Gib ein, was der Rechner zur Renditeberechnung braucht – alle Eingabefelder im Überblick:

1. Kaufpreis der Immobilie – der reine Kaufpreis laut Vertrag, ohne Nebenkosten.
2. Bundesland – bestimmt den Grunderwerbsteuer-Satz 2026 (3,5 % in Bayern bis 6,5 % z. B. in NRW).
3. Notar & Grundbuch (in % vom Kaufpreis) – üblicherweise 1,5 bis 2 %; voreingestellt sind 1,5 %.
4. Maklerkosten (in % vom Kaufpreis) – Käuferanteil inkl. MwSt., üblicherweise 3,57 %; bei Privatkauf 0 eintragen.
5. Monatliche Kaltmiete – die tatsächliche oder angesetzte Nettokaltmiete pro Monat.
6. Instandhaltung pro Jahr – deine jährliche Rücklage; voreingestellt sind 2.000 € (Faustformel: ca. 0,8 % des Kaufpreises).
7. Verwaltungskosten pro Jahr – voreingestellt 240 € (ca. 20 € pro Monat).
8. Leerstand & Mietausfall (in % der Jahresmiete) – das Mietausfallwagnis; voreingestellt 2 %.

Der Rechner zeigt dir dann: die aufgeschlüsselten Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler), das Gesamtkapital, die jährlichen Bewirtschaftungskosten, den Reinertrag, die Bruttomietrendite, die Nettomietrendite und beide Kaufpreisfaktoren.

Durchgerechnetes Beispiel: Eine Eigentumswohnung in Aachen

Eine 39-jährige Ingenieurin aus Aachen überlegt, eine Eigentumswohnung für 210.000 € zu kaufen. Sie setzt eine Monatsnettokaltmiete von 597 € an.

• Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer NRW 6,5 % = 13.650 €, Notar & Grundbuch 1,5 % = 3.150 €, Makler 3,57 % = 7.497 €. Summe: 24.297 € (11,57 % des Kaufpreises). Wer den genauen Steueranteil nach Bundesländern vergleichen will, nutzt zusätzlich einen Grunderwerbsteuer-Rechner.
• Gesamtkapital: 210.000 € + 24.297 € = 234.297 €.
• Jahreskaltmiete: 597 € × 12 = 7.164 €.
• Bewirtschaftungskosten: Instandhaltung 1.008 € + Verwaltung 439 € + Leerstand 2 % von 7.164 € = 143,28 €. Summe: 1.590,28 €.
• Reinertrag: 7.164 € − 1.590,28 € = 5.573,72 €.
• Bruttomietrendite: 7.164 € / 210.000 € × 100 = 3,41 %.
• Nettomietrendite: 5.573,72 € / 234.297 € × 100 = 2,38 %.
• Kaufpreisfaktor brutto: 100 / 3,41 = 29,31. Kaufpreisfaktor netto: 100 / 2,38 = 42,04.

Das ist die nüchterne Wahrheit hinter einem Exposé-Prozentsatz: Vom optisch ansprechenden Brutto bleibt nach Nebenkosten und laufender Bewirtschaftung eine Nettorendite von 2,38 % – und das Kapital amortisiert sich erst nach rund 42 Jahren.

Was ist eine gute Mietrendite 2026?

Eine gute Mietrendite ist immer relativ zum Standort – aber es gibt belastbare Orientierungswerte, die Privatinvestoren seit Jahren verwenden:

Bruttomietrendite	Einordnung
Unter 3 %	Gering – typisch für München, Frankfurt, Hamburg, Berlin
3 % bis 4 %	Akzeptabel – Mittelmaß deutscher Großstädte
4 % bis 6 %	Gut – solide Kapitalanlage
Über 6 %	Sehr gut – eher Randlagen und kleinere Städte

Experten empfehlen als Daumenregel mindestens 5 bis 6 % brutto und 3,5 bis 4 % netto. Zum Vergleich: Institutionelle Investoren zahlten 2025 laut DZ HYP für Mehrfamilienhäuser im Schnitt einen Mietvervielfacher von rund 24 – das entspricht gerade einmal ca. 4,2 % Bruttorendite. Wer in A-Lagen kauft, muss also akzeptieren, dass die Rendite vor allem aus der Wertentwicklung kommt, nicht aus der Miete.

Beachte bei allen Benchmarks das Zinsumfeld: Bei Bauzinsen von rund 4 % (Stand 2026) drückt jeder Euro Fremdkapital deine Eigenkapitalrendite nach unten, sobald die Nettomietrendite darunter liegt. Prüfe deshalb, was Fremdkapital bei diesem Zinsniveau wirklich kostet, bevor du die Rendite nur auf dem Papier schönrechnest.

Warum ist meine Nettomietrendite so viel niedriger als die Bruttorendite?

Die Bruttomietrendite ist die einfachste Kennzahl: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis. Eine 300.000-€-Wohnung mit 960 € Monatsmiete bringt 11.520 € Jahresmiete und damit 3,84 % brutto – der Standard-Cross-check, mit dem Portale ihre Beispiele rechnen.

Die Nettorendite zieht zwei Kostenblöcke ab, die der Brutto-Wert ignoriert:

1. Die Kaufnebenkosten im Nenner. Beim 300.000-€-Beispiel summieren sich 6,5 % Grunderwerbsteuer, 1,5 % Notar und 3,57 % Makler auf 34.710 € – das investierte Kapital liegt also nicht bei 300.000 €, sondern bei 334.710 €.
2. Die laufenden Bewirtschaftungskosten im Zähler. Verwaltung, Instandhaltung und das Mietausfallwagnis sind nicht umlagefähig und gehen voll vom Ertrag ab.

Vorsicht bei einer Definitions-Falle: Manche Seiten rechnen die „Bruttomietrendite" mit der Gesamtinvestition im Nenner – z. B. 10.800 € Jahresmiete bei 250.000 € Kaufpreis plus 25.000 € Nebenkosten: 10.800 / 275.000 = 3,93 %. Das ist keine Bruttorendite, sondern ein Mischwert. Der korrekte Standard lautet: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis – im Beispiel 10.800 / 250.000 = 4,32 %. Dieser Rechner folgt dem korrekten Standard.

Wie stark beeinflusst das Bundesland die Rendite?

Mehr, als die meisten Käufer vermuten. Die Grunderwerbsteuer ist mit Abstand der größte Kaufnebenkosten-Posten und schwankt 2026 zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (NRW, Brandenburg, Schleswig-Holstein, Saarland). Der Bund hat 2023 eine Reform ermöglicht, nach der Länder künftig eigene Sätze für selbstgenutztes Wohnen festlegen können – bis 2026 hat das aber kaum genutzt: Die Satz-Tabelle ist im Wesentlichen unverändert, Bremen liegt seit 1.7.2025 bei 5,5 %, Thüringen seit 2024 bei 5,0 %.

Konkretes Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 350.000 € zahlst du in Bayern 12.250 € Grunderwerbsteuer, in NRW dagegen 22.750 € – ein Delta von 10.500 € für ein und dieselbe Immobilie. Weil die Steuer zum Gesamtkapital im Nenner der Nettorendite gehört, schlägt dieser Betrag direkt auf deine Rendite durch: Je höher der Grunderwerbsteuersatz, desto niedriger die Nettomietrendite. Wer zwei Standorte vergleicht, sollte die Nebenkosten darum immer mit dem Bundesland rechnen – nicht mit einem bundesweiten Pauschalwert.

Formel

Die Berechnung folgt den beiden Standardformeln der deutschen Immobilienpraxis:

Jahreskaltmiete       = Monatliche Kaltmiete × 12
Kaufnebenkosten       = Grunderwerbsteuer + Notar & Grundbuch + Makler
Gesamtkapital         = Kaufpreis + Kaufnebenkosten
Bewirtschaftungskosten = Instandhaltung + Verwaltung + Leerstand × Jahreskaltmiete
Reinertrag            = Jahreskaltmiete − Bewirtschaftungskosten

Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete / Kaufpreis × 100
Nettomietrendite  = Reinertrag / Gesamtkapital × 100
Kaufpreisfaktor   = 100 / Mietrendite

Erklärungen: Der Kaufpreisfaktor sagt aus, wie viele Jahreskaltmieten du für den Kaufpreis zahlst – anschaulich: die ungefähren Jahre bis zur Amortisation (ohne Zins- und Steuereffekte). Die Nettomietrendite bleibt dabei eine Kennzahl vor Steuern: Die Abschreibung für Abnutzung (AfA, 2 % bzw. 3 % bei Neubau) kann dein zu versteuerndes Einkommen senken – einen groben Überblick liefert der Einkommensteuer-Rechner. Lege zum Vergleichen die Nettomietrendite neben alternative Anlagen – etwa einen Sparplan, einen Tagesgeld-Vergleich oder den Zinseszins-Effekt. Die Inflation frisst langfristig an jeder nominalen Rendite, egal wo du anlegst.

So ist dieser Rechner entstanden

Dieser Rechner ist entstanden, weil die gängigen Mietrendite-Tools entweder nur die hübsche Brutto-Zahl zeigen oder mit einer unpräzisen Definition im Nenner mogeln. Hier stehen beide Kennzahlen nebeneinander – mit allen 16 Grunderwerbsteuer-Sätzen 2026, ehrlichen Instandhaltungs-Ankerschätzungen statt Pauschalen und dem Kaufpreisfaktor als ehrlichem Amortisations-Blick.

Stand der Angaben: Oktober 2026. Steuer- und Rechtshinweise sind keine Steuerberatung – kläre deine persönliche Situation mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater.